Home Buyers Team
4 มีนาคม 2568
การตัดสินใจซื้อบ้านหลังหนึ่งไม่ใช่เรื่องง่ายเลยนะคะ เพราะบ้านคือทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง และเป็นภาระผูกพันในระยะยาว หากเลือกผิด ชีวิตอาจต้องเจอความยุ่งยากวุ่นวายไม่น้อยเลยทีเดียว ยิ่งถ้าเป็น บ้านมือสอง หลายคนคงคิดหนักขึ้นไปอีก เพราะได้ชื่อว่าเป็นมือสองก็ต้องเคยผ่านการใช้งานมาแล้ว ถึงจะผ่านการซ่อมแซมหรือรีโนเวทแล้วก็ตามค่ะ
ดังนั้นเพื่อความมั่นใจก่อนเลือกซื้อบ้าน เราจึงควรต้องตรวจสอบสภาพบ้านอย่างละเอียด และถ้าเป็นบ้านมือสองก็ยิ่งต้องลงลึกไปถึงการสืบประวัติของบ้าน เพื่อนำข้อมูลมาใช้ตัดสินใจให้รอบคอบที่สุดนั่นเองค่ะ โดยในวันนี้ Home Hug by Home Buyers ก็ได้รวบรวมข้อมูลมาฝากเพื่อนๆ ผู้อ่านกันแล้วว่า ซื้อบ้านมือสอง ต้องตรวจสอบอะไรบ้าง
ก่อนจะซื้อบ้านมือสองก็มีข้อมูลหลายอย่างเลยนะคะที่เราควรรู้ ทั้งในแง่ของกฎหมาย สภาพความเป็นอยู่ และประวัติของบ้าน เพราะถ้าพลาดเรื่องเหล่านี้ไปก็อาจเกิดความเสียหายตามมาได้หลายอย่างเลยค่ะ
โฉนดที่ดินและใบอนุญาตก่อสร้าง : การตรวจสอบโฉนดที่ดินจะช่วยให้เรารู้ว่าบ้านเคยเปลี่ยนเจ้าของมาแล้วกี่ครั้ง และยังติดจำนองเป็นหนี้อยู่กับธนาคารอยู่หรือเปล่า ถ้าเจ้าของเดิมยังไม่นำเงินไปปิดหนี้จะได้ทำข้อตกลงกันให้ชัดเจนไว้ก่อนค่ะ ส่วนใบอนุญาติก่อสร้าง ถ้าเป็นบ้านในโครงการจัดสรรก็ดูแค่ว่าส่วนต่อเติมต่างๆ มีการขออนุญาตอย่างถูกต้องหรือไม่ แต่ถ้าเป็นบ้านสร้างเองก็ต้องดูเลยว่าบ้านก่อสร้างถูกต้องตามใบอนุญาตหรือเปล่า เพราะถ้าหากในอนาคตเราซื้อบ้านไป แล้วสำนักงานเขตมาตรวจสอบพบความผิด อาจถูกสั่งรื้อถอนได้เลยนะคะ
บ้านอยู่ในแนวเวนคืนที่ดินหรือไม่ : พอเป็นบ้านมือสอง ถ้ามีอายุมากกว่า 10 ปีขึ้นไป ก็มีโอกาสที่ตำแหน่งของบ้านจะไปอยู่ในแนวเวนคืนที่ดินเพื่อตัดถนนใหม่หรือสร้างทางด่วนได้ ดังนั้นถ้าไม่อยากซื่อบ้านไปแล้วอยู่ได้ไม่นานก็ถูกเวนคืน เราจึงต้องค้นหาข้อมูลการเวนคืนที่ดินในทำเลของบ้านดูก่อนค่ะว่ากระทบถึงบ้านหรือเปล่า? โดยสามารถสอบถามได้จากกรมโยธาธิการ, กรมทางหลวง และการทางพิเศษแห่งประเทศไทย
การค้างค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าส่วนกลาง : บ้านที่ไม่มีคนอยู่อาศัยนาน หรือทรัพย์ที่ถูกธนาคารยึดไว้ เจ้าของเก่าอาจย้ายออกไปโดยยังค้างค่าน้ำค่าไฟไว้ ถ้าเราไปยื่นขอติดมิเตอร์ใหม่จะถูกเรียกเก็บหรือเสียค่าปรับด้วย ดังนั้นจึงควรนำสัญญาจะซื้อจะขายไปขอตรวจสอบกับการไฟฟ้าและการประปาในท้องที่ก่อน หากมียอดค้างจะได้นำไปต่อรองให้ผู้ขายเป็นฝ่ายจ่ายค่ะ เช่นกันกับเรื่องค่าส่วนกลาง หากบ้านมีการค้างชำระ นิติบุคคลหมู่บ้านสามารถยื่นระงับการโอนกรรมสิทธิบ้านได้เลย หรือถ้าเรารับโอนฯ มาแล้วถูกทวงเงินค่าส่วนกลางย้อนหลังก็อาจเป็นจำนวนเงินที่เยอะทีเดียวค่ะ ทางที่ดีควรขอตรวจสอบกับนิติบุคคลก่อน แล้วมาตกลงกับผู้ขายให้ชัดเจนค่ะ
ประวัติที่ไม่ดีของผู้อยู่อาศัยเดิม : บ้านมือสองโดยเฉพาะบ้านที่ตั้งราคาขายต่ำกว่ามูลค่าประเมิน ควรสงสัยไว้ก่อนเลยค่ะว่ามีอะไรไม่ดีหรือเปล่า ทั้งเรื่องผู้เสียชีวิต ไม่ว่าจะตามธรรมชาติ อุบัติเหตุ หรือเหตุฆาตกรรม โดยสามารถสอบถามจากเพื่อนบ้าน หรือนำสัญญาจะซื้อจะขายไปขอค้นประวัติอาชญากรรมกับสถานีตำรวจในท้องที่ก็ได้ค่ะ นอกจากนี้ถ้าเป็นบ้างร้างที่ไม่มีคนอยู่อาศัยหลายปี สืบจากเพื่อนบ้านว่ามีเรื่องลี้ลับ หรือมีคนบุกรุกเข้าไปมั่วสุมในบ้านบ้างหรือเปล่า ก็เป็นเรื่องที่ควรรู้ไว้ประกอบการตัดสินใจได้เหมือนกันนะคะ
บ้านมือสองคือบ้านที่เคยผ่านการใช้งานมาแล้ว ยิ่งผ่านไปหลายปีก็มีโอกาสสูงที่โครงสร้าง งานระบบ และวัสดุต่างๆ จะเสื่อมสภาพ ต่อให้เป็นบ้านรีโนเวทแล้วก็ยังไม่ควรวางใจ เพราะอาจจะดูใหม่เพียงแค่ภายนอก แต่กลบความทรุดโทรมของงานระบบต่างๆ เอาไว้ก็ได้ ดังนั้นเราจึงควรต้องตรวจสอบสถาพบ้านอย่างละเอียดก่อนตัดสินใจซื้อเลยค่ะ ถ้าจุดบกพร่องอยู่ในเกณฑ์ที่พอรับไหวจะได้ปล่อยผ่านหรือให้เจ้าของเดิมแก้ไขก่อน แต่ถ้ามี Major Defect เราจะได้เปลี่ยนใจทันนั่นเอง โดยเรื่องที่ต้องตรวจสอบมี 4 ประเด็นหลักๆ ดังต่อไปนี้ค่ะ
สภาพพื้นดินรอบบ้าน : พื้นดินรอบๆ ตัวบ้านมีจุดไหนยุบเป็นโพรง หรือทรุดตัวจนทำให้ลานจอดรถและลานซักล้างนอกบ้านเกิดความแตกร้าวหรือไม่ ถ้าเป็นบ้านรีโนเวทแล้วก็อาจต้องไปสังเกตดูตามบ้านที่อยู่ใกล้ๆ กัน นอกจากนี้ควรดูด้วยว่าเนื้อที่บ้านอยู่สูงหรือต่ำกว่าระดับถนนหน้าบ้านแค่ไหน เพราะถ้าหากฝนตกหนักอาจเกิดน้ำท่วมได้ ที่สำคัญอีกอย่างคือควรเช็คการถมดินของที่ดินแปลงที่อยู่ติดกับรั้วบ้าน หากมีการถมดินสูงมากๆ อาจกระทบโครงสร้างกำแพงบ้านเราได้ค่ะ
โครงสร้างตัวอาคาร : ผนัง เสา คาน พื้น ต้องไม่เอียงหรือแอ่น และไม่มีรอยแตกร้าว หากมีต้องให้ทางวิศวกรตรวจสอบว่าเป็นอันตรายกับตัวบ้านมากน้อยแค่ไหน นอกจากนี้ยังต้องเช็คการรั่วซึมของหลังคาว่ามีน้ำหยดลงมาบนฝ้าเพดานหรือเปล่า โดยการฉีดน้ำบนหลังคาแล้วสังเกตเสียงหยดของน้ำ หรือปัจจุบันวิศวกรตรวจบ้านก็มีอุปกรณ์อินฟาเรดที่ช่วยตรวจสอบได้ง่ายขึ้น จริงๆ แล้วเรื่องนี้ถ้าเราไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญ ก็ควรให้วิศวกรมาช่วยตรวจสภาพบ้านดีกว่าค่ะ
งานระบบภายในบ้าน : งานระบบหมายถึงระบบไฟฟ้าและประปาภายในบ้าน ซึ่งเป็นสิ่งที่มองไม่เห็นได้ด้วยตาเปล่าเพราะท่อน้ำและสายไฟฟ้าจะถูกเก็บอยู่ใต้ผนัง ฝ้าเพดาน และพื้น เวลาไปดูบ้านที่รีโนเวทใหม่จนสวยแล้วอาจทำให้เรามองข้ามงานระบบจนรีบตัดสินใจไปก่อน แต่ที่จริงควรตรวจสอบสภาพของสายไฟฟ้าว่ายังใช้งานได้ดีหรือมีความเสี่ยงที่จะเสียหายหรือไม่ โดยเฉพาะในบ้านที่มีอายุเกิน 10 ปีขึ้นไป ส่วนงานประปาก็ต้องเช็คว่าฝ้าเพดานของจุดที่อยู่ใต้ห้องน้ำชั้นบนมีรอยรั่วซึมหรือไม่ และควรเช็คว่าถ้าปิดน้ำทุกจุดในบ้านแล้วมิเตอร์น้ำยังเดินอยู่หรือเปล่า หากยังเดินอยู่แปลว่ามีท่อน้ำบางจุดที่รั่วซึมค่ะ
วัสดุต่างๆ ภายในบ้าน : ไม่ว่าจะเป็นบานประตู - หน้าต่าง หรือกรอบประตู - หน้าต่าง ก็ต้องตรวจสอบให้ดี ถ้าวัสดุเป็นไม้ควรเช็คว่ามีร่องรอยของปลวกหรือไม่ ส่วนถ้าเป็นอลูมิเนียมก็อย่ามองข้ามเรื่องน้ำรั่วซึม นอกจากนี้ต้องดูด้วยว่าก็อกน้ำจุดต่างๆ ใช้งานได้ดีหรือเปล่า รวมไปถึงงานพื้นของห้องต่างๆ ทั้งชั้นล่างและชั้นบน และขั้นบันได ต้องดูให้ดีว่าเกิดการบวม แตกร้าว หรือถ้าเป็นพื้นไม้มีร่องรอยของปลวกอยู่ไหม เพื่อต่อรองให้ผู้ขายแก้ไข หรือเราจะได้ประเมินด้วยค่ะว่าต้องใช้งบซ่อมแซมรีโนเวทเป็นเงินเท่าไร
ทั้งเรื่องการ ตรวจสอบประวัติบ้านและตรวจเช็คสภาพบ้านมือสอง เป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้ามเด็ดขาดเลยนะคะเมื่อเราตั้งใจจะซื้อบ้านมือสอง เพราะจะช่วยคัดกรองให้เราได้บ้านที่ดี หลีกเลี่ยงบ้านที่มีจุดบกพร่องเยอะเกินไป ที่สำคัญยังทำให้เราประเมินงบซ่อมแซมและรีโนเวทได้ล่วงหน้า ดีกว่าไปเจอเซอร์ไพรซ์ให้ปวดหัวเมื่อตัดสินใจซื้อไปแล้วนั่นเองค่ะ