กู้ซื้อบ้านมือสองอย่างไรในปี 2568? สรุปขั้นตอนการกู้แบบเข้าใจง่ายสำหรับมือใหม่

วันนี้ Home Hug by Home Buyers เลยจะมาช่วยเพื่อนๆ มือใหม่ที่เพิ่งเคยซื้อบ้านมือสองเป็นครั้งแรก ให้กู้ซื้อบ้านได้อย่างราบรื่น ด้วย ขั้นตอนกู้สินเชื่อบ้านมือสองแบบเข้าใจง่ายๆ โดยรายละเอียดจะมีอะไรบ้าง ไปติดตามข้อมูลกันได้เลยค่า

ทำสัญญาจะซื้อจะขาย

พอเลือกบ้านมือสองที่ถูกใจได้แล้ว ก็มาตกลงราคากับผู้ขายกันค่ะ ทางที่ดีควรสำรวจราคาประเมินและเปรียบเทียบราคากับบ้านที่อยู่ทำเลใกล้เคียงด้วยนะคะว่าสมเหตุสมผลหรือไม่ แล้วเมื่อต่อรองราคาได้ก็มาทำสัญญาจะซื้อจะขายกันค่ะ

ในสัญญาจะซื้อจะขาย ต้องระบุราคาซื้อขายให้ชัดเจน เพราะธนาคารจะต้องใช้พิจารณาให้กู้สินเชื่อค่ะ นอกจากนีัยังต้องระบุการวางเงินประกันการเสนอซื้อ (ค่ามัดจำ) ไว้ด้วย เพื่อรักษาสิทธิ์ในการจองบ้าน ซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะจ่ายเป็นเงินสดจำนวน 5 - 20% ของราคาเต็มค่ะ จากนั้นต้องระบุด้วยว่าจะชำระเงินส่วนที่เหลือทั้งหมดภายในวันไหน

หลังจากได้อนุมัติเงินกู้จากธนาคารมาแล้ว การโอนกรรมสิทธิ์บ้านและจดจำนองยังต้องมีค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมต่างๆ ณ กรมที่ดินด้วย ดังนั้นตอนทำสัญญาจะซื้อจะขายก็ให้ตกลงกับผู้ซื้อเลยว่าใครจะเป็นผู้จ่ายส่วนไหนบ้าง

นอกจากนี้ในสัญญาฯ จะต้องมีการระบุเงื่อนไขและข้อยกเว้นต่างๆ ให้รัดกุมด้วย เช่น กรณีการผิดสัญญา หรือยกเลิกสัญญาจะต้องชำระค่าปรับอย่างไร ยึดหรือคืนเงินมัดจำอย่างไร รวมไปถึงการรับประกันบ้านในกรณีที่ซื้อบ้านมือสองรีโนเวทแล้ว ปิดท้ายด้วยการขอสำเนาโฉนดเพื่อให้ธนาคารใช้ประกอบการประเมินราคาบ้านด้วยค่ะ

ยื่นกู้สินเชื่อบ้านกับธนาคาร

จริงๆ แล้วในระหว่างที่เรากำลังเลือกบ้านมือสองที่ถูกใจ หรือกำลังตกลงราคากับผู้ขาย เราก็ควรต้องเริ่มหาข้อมูลโปรโมชันสินเชื่อบ้านของธนาคารต่างๆ เตรียมไว้ด้วยค่ะ จะได้มีเวลาตัดสินใจเลือกธนาคารที่มีเงื่อนไขสินเชื่อ โดยเฉพาะเรื่องวงเงินกู้กับอัตราดอกเบี้ยที่คุ้มค่าสำหรับเรามากที่สุด

หลังจากตกลงราคากับผู้ขาย ทำสัญญาจะซื้อจะขาย และได้สำเนาโฉนดบ้านมาแล้ว ก็ไปสมัครขอกู้สินเชื่อบ้านกับธนาคารที่เลือกไว้ได้เลยค่ะ โดยทั่วไปแล้วทางธนาคารจะขอหลักฐานต่างๆ ดังต่อไปนี้

หลักฐานประกอบการกู้สินเชื่อบ้านมือสอง

เอกสารยืนยันตัวตน

• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้กู้และผู้กู้ร่วม (ถ้ามี)
• สำเนาทะบียนสมรส หรือหนังสือยืนยันสถานภาพสมรส (ถ้ามี)
• ใบเปลี่ยนชื่อ - นามสกุลของผู้กู้และผู้กู้ร่วม (ถ้ามี)
• สำเนาทะเบียนบ้านของผู้กู้และผู้กู้ร่วม (ถ้ามี)

เอกสารยืนยันรายได้

• หนังสือรับรองเงินเดือน อายุไม่เกิน 3 เดือน หรือสลิปเงินเดือนย้อนหลัง 3 เดือน
• ใบแจ้งโบนัส (ถ้ามี)
• เอกสารการเดินบัญชี (Statement) ย้อนหลังอย่างต่ำ 6 เดือน
• ในกรณีที่ทำอาชีพอิสระหรือฟรีแลนซ์ ธนาคารอาจขอหลักฐานยืนยันรายได้อื่นๆ เพิ่มค่ะ

เอกสารยืนยันหลักทรัพย์

• สำเนาโฉนดที่ดิน (นส.3 / นส.3ก) หรือใช้เป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ พร้อมสารบัญจดทะเบียนครบทุกหน้า

หลังจากยื่นเอกสารต่างๆ ครบแล้ว ทางธนาคารจะส่งผู้เชี่ยวชาญเข้าไปประเมินราคาของบ้านมือสองหลังที่เราจะซื้อ โดยในขั้นตอนนี้ธนาคารจะเรียกเก็บค่าใช้จ่ายด้วยค่ะ แต่ถ้าธนาคารกำลังจัดโปรโมชันพอดีก็อาจฟรีค่าประเมินได้เหมือนกัน แต่ปกติแล้วค่าใช้จ่ายจะอยู่ในหลักพันบาทค่ะ

ในขณะเดียวกันทางธนาคารก็จะประเมินความสามารถในการผ่อนของเราโดยพิจารณาจากรายรับรายจ่ายในแต่ละเดือน พอเสร็จแล้วก็จะมาแจ้งผลอนุมัติค่ะ ถ้ารายได้เราน้อยเกินไป ไม่สมเหตุสมผลกับรายจ่ายที่จะเกิดขึ้น ก็อาจถูกปฏิเสธจากธนาคาร

แต่ถ้าได้รับการอนุมัติ ธนาคารจะแจ้งมาด้วยว่าให้วงเงินกู้อยู่ที่เท่าไร ซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะสูงสุดที่ 80% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แต่ก็อาจสูงกว่านี้ถ้าทางธนาคารกำลังมีโปรโมชัน หรือเป็นบ้านมือสองที่ซื้อจากสินทรัพย์รอการขาย (NPA) ของธนาคารเองค่ะ

เมื่อได้วงเงินกู้เพียง 80% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย เราจึงต้องเตรียมเงินสดในส่วนที่เหลืออีก 20% ไว้ด้วยค่ะ โดยสามารถใช้เงินก้อนเดียวกับที่วางมัดจำไว้ได้เลย แต่ถ้าวางมัดจำไว้ไม่ถึง 20% ก็ต้องเตรียมเงินที่เหลือไปจ่ายกับผู้ขายให้ครบในวันโอนกรรมสิทธิ์ด้วยนะคะ

โอนกรรมสิทธิ์ - จดจำนอง

หลังได้รับอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารมาแล้ว ผู้ซื้ออย่างเราก็จะต้องนัดกับทั้งผู้ขายและเจ้าหน้าที่ของทางธนาคารไปทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองกันที่สำนักงานกรมที่ดินในเขตของบ้านหลังนั้นค่ะ โดยผู้ขายจะได้รับเงินจากการขายบ้านทั้งหมดในวันนี้ พร้อมกับชำระค่าธรรมเนียมต่างๆ ตามที่ตกลงกันให้ครบถ้วนด้วยค่ะ โดยเจ้าพนักงานกรมที่ดินจะเป็นผู้คำนวณให้  โดยค่าใช้จ่ายในการโอนฯ และจดจำนอง มีดังต่อไปนี้ค่ะ

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 2% ของราคาประเมิน ข้อนี้แล้วแต่ตกลงกันเลยค่ะว่าใครจะเป็นผู้จ่าย หรือแบ่งจ่ายฝ่ายละ 1% คนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย
• ค่าจดจำนอง 1% ของยอดเงินกู้ทั้งหมด ข้อดีหากซื้อเงินสดจะไม่ต้องจ่าย แต่ถ้ากู้สินเชื่อกับทางธนาคารก็ต้องจ่ายค่ะ โดยปกติแล้วผู้ซื้อจะเป็นคนรับผิดชอบค่าใช้จ่าย แต่บางครั้งถ้าผู้ขายกำลังร้อนเงินหรือจัดโปรโมชัน ก็อาจหารกันคนละครึ่งหรือให้ผู้ขายจ่ายเต็มๆ ได้เหมือนกันค่ะ
• ภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย ตามกำหนดของกรมสรรพากร ในกรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา เพราะถือว่ามีรายได้จากการขายบ้าน ผู้ขายจึงต้องเป็นฝ่ายชำระส่วนนี้ค่ะ
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขาย ในกรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา ถือครองบ้านเกิน 5 ปีขึ้นไป หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี โดยผู้ขายต้องเป็นฝ่ายชำระส่วนนี้ค่ะ
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาซื้อขาย ในกรณีที่ผู้ขายถือครองบ้านไม่ถึง 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี กรมสรรพากรจะมองว่าการขายบ้านคือการทำธุรกิจ ส่วนใหญ่จะเกิดกับผู้ขายที่เป็นนักลงทุน โดยผู้ขายต้องเป็นฝ่ายชำระส่วนนี้ค่ะ

จากนั้นจะเป็นการจำนองบ้านต่อให้กับธนาคาร เพื่อใช้เป็นหลักประกันในการกู้เงิน โดยเจ้าพนักงานกรมที่ดินส่งมอบโฉนดพร้อมสัญญาซื้อขาย (ทด.13) ให้แก่ผู้รับโอนฯ ซึ่งกรณีนี้เป็นการกู้ซื้อบ้าน ธนาคารจึงเป็นผู้เก็บโฉนดตัวจริงเอาไว้ โดยธนาคารจะมีชื่อเป็นเจ้าของบ้านในโฉนด จนกว่าผู้ซื้อจะผ่อนจนหมดแล้วทำเรื่องไถ่ถอนจำนองมาเป็นชื่อของตัวเองค่ะ

ทั้งหมดนี้คือ ขั้นตอนการกู้สินเชื่อบ้านมือสอง ที่ Home Hug by Home Buyers ได้นำมาแชร์ให้เพื่อนๆ เตรียมตัวไปดำเนินเรื่องกันค่ะ หลักๆ แล้วจะมีแค่ 3 ขั้นตอนสำคัญเท่านั้น ซึ่งก็ไม่ได้แตกต่างกับการกู้ซื้อบ้านใหม่เท่าไรนะคะ จุดแตกต่างสำคัญคือวงเงินกู้ที่ธนาคารจะอนุมัติให้ไม่เต็ม 100% เหมือนบ้านใหม่นั่น้่นเองค่ะ

ข้อมูลจาก : www.kasikornbank.com/th/propertyforsale / www.krungsri.com/th/krungsri-the-coach