Home Buyers Team
4 มีนาคม 2568
การมีบ้านเป็นของตัวเองคือความฝันของใครหลายคนเลยใช่ไหมคะ? ซื้อบ้านหลังหนึ่งก็ไม่ใช่เรื่องที่จะตัดสินใจได้ง่ายๆ เพราะบ้านคือทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง ถึงซื้อเงินสดก็ต้องทุ่มเงินเป็นจำนวนมาก หรือซื้อเงินผ่อนก็ต้องใช้เวลาหลายปีกว่าจะได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์
ดังนั้นไม่ว่าจะซื้อบ้านใหม่หรือบ้านมือสองก็มีหลายเรื่องให้ต้องคิดอย่างถี่ถ้วนเลยค่ะ สำหรับบทความนี้ Home Hug by Home Buyers ก็จะมาเป็นอีกตัวช่วยให้เพื่อนๆ ที่กำลังสนใจบ้านมือสองให้ได้บ้านที่ดีและถูกใจแบบไม่ต้องกลัวโดนหลอก กับ เรื่องที่ควรรู้ก่อนคิดซื้อบ้านมือสอง จะมีเรื่องไหนที่สำคัญบ้าง ไปติดตามข้อมูลกันได้เลยค่า
บ้านมือสองคือบ้านที่เคยผ่านการอยู่อาศัยมาแล้ว หรือต่อให้เจ้าของเดิมไม่เคยเข้าอยู่เลย บ้านก็ยังมีการเสื่อมสภาพไปตามเวลาอยู่ดี เวลาธนาคารประเมินราคาบ้านมือสองจึงมีการคิดค่าเสื่อมเข้าไปด้วย ทำให้บ้านมือสองจะมีราคาที่ถูกกว่าบ้านใหม่ในทำเลเดียวกันที่มีขนาดเท่ากันค่ะ
ถึงอย่างนั้นเราก็ควรตรวจสอบราคาที่ประกาศขายว่าสมเหตุสมผลหรือไม่ด้วยนะคะ โดยนำไปเทียบกับราคาประเมินที่ดินและราคาประกาศขายของบ้านหลังอื่นๆ ในทำเลเดียวกัน ถ้าแพงเกินไปจะได้เลือกดูที่อื่นแทน หรือใช้เป็นข้อมูลในการต่อรองขอลดราคากับเจ้าของเดิมได้ค่ะ
แต่เรื่องสำคัญที่ต้องรู้ไว้คือ ปกติแล้วธนาคารจะให้กู้สินเชื่อสำหรับซื้อบ้านมือสองแค่ 80 - 90% ของราคาเต็มเท่านั้นนะคะ ดังนั้นใครคิดจะซื้อบ้านมือสองก็ต้องเตรียมเงินสดไว้สำหรับจ่ายส่วนต่างอีก 10 - 20% ด้วยค่ะ
ไม่ว่าจะซื้อบ้านใหม่หรือบ้านมือสอง เมื่อตกลงซื้อขายได้แล้ว กู้ผ่านเรียบร้อยแล้ว ก็ต้องไปทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์บ้านและจดจำนองบ้านกันที่สำนักงานกรมที่ดินค่ะ โดยค่าโอนฯ จะอยู่ที่ 2% ของราคาประเมิน ส่วนค่าจดจำนองจะจ่ายเฉพาะกรณีที่กู้สินเชื่อกับธนาคารนะคะ คิดอยู่ที่ 1% ของยอดเงินกู้ทั้งหมด โดยทั่วไปถ้าเป็นบ้านใหม่ ทางโครงการมักจัดโปรโมชันช่วยจ่ายให้ทั้งหมด แต่พอเป็นการซื้อบ้านมือสองก็ต้องมาตกลงกันระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายค่ะว่าใครจะจ่ายส่วนไหน หรือแบ่งกันจ่ายอย่างไร
บ้านมือสองส่วนใหญ่จะมีเรื่องให้ต้องซ่อมแซมแก้ไขมากกว่าบ้านใหม่ โดยเฉพาะบ้านที่มีอายุนานหลายปี หรือถูกทิ้งร้างไม่มีผู้ดูแล ใครที่จะซื้อบ้านมือสองจึงต้องเตรียมเงินในส่วนของการซ่อมแซมไว้ด้วย แต่ถ้าเลือกบ้านมือสองที่รีโนเวทใหม่แล้วก็จะเหลือแค่เตรียมเงินค่าตกแต่งเหมือนซื้อบ้านใหม่เลยค่ะ ทั้งนี้ราคาของบ้านที่รีโนเวทมาแล้วย่อมสูงกว่าบ้านสภาพเดิมๆ หรือบ้านร้างนะคะ
บ้านใหม่ส่วนมากจะออกไปสร้างกันตามทำเลชานเมือง หาบ้านใหม่ในเมืองได้ยาก หรือถ้ามีโครงการใหม่ก็มักจะมาพร้อมราคาที่สูงเมื่อเทียบกับบ้านใหม่ทำเลชานเมือง แต่ถ้าเป็นบ้านมือสองจะยังสามารถเลือกหาตามทำเลเมืองชั้นในหรือเมืองชั้นกลางได้เยอะ ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนชอบอยู่ในเมืองหรือคนที่อยากอยู่บ้านหลังใหม่ในทำเลบ้านเดิมที่คุ้นเคยได้ดีค่ะ
เวลาซื้อบ้านใหม่เราต้องลุ้นว่าเพื่อนบ้านเป็นใคร มีนิสัยอย่างไร และวันดีคืนดีจะต่อเติมบ้านให้ไม่สวยหรือบังทิศทางลมของบ้านเราหรือเปล่า แต่ถ้าเป็นบ้านมือสองก็ไม่ต้องลุ้นเลยค่ะ เพราะเราสามารถเห็นสภาพความเป็นอยู่จริงของเพื่อนบ้านได้ทันที ใครมีนิสัยแบบไหน จอดรถกันอย่างไร หรือถ้าเป็นบ้านในโครงการ ส่วนกลางยังสภาพดีอยู่ไหม สามารถเห็นความจริงได้ผ่านการสำรวจของเราเองเลยค่ะ
เราควรรู้เหตุผลจริงๆ ที่เจ้าของเดิมขายบ้าน เพราะจะทำให้เราได้รู้ปัญหาจริงๆ ที่ซ่อนอยู่ค่ะ ถ้าเจ้าของเดิมขายเพราะต้องการย้ายที่อยู่ ก็ต้องถามตรงๆ หรือสืบจากเพื่อนบ้านด้วยว่า เจ้าของเดิมมีปัญหากับเพื่อนบ้านหลังไหนหรือไม่ บางทีอาจย้ายหนีเพื่อนบ้านที่ชอบส่งเสียงดังรบกวนก็ได้นะคะ หรือไม่แน่ว่าบ้านอาจเคยเกิดเหตุร้ายหรือมีเรื่องลี้ลับ เราควรสืบไว้ก่อนเพื่อความอุ่นใจค่ะ
บ้านมือสอง มีโอกาสสูงที่เจ้าของเดิมจะขายเพราะมีปัญหาเรื่องการเงิน เราจึงต้องตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ต่างๆ อย่างถี่ถ้วนเลยค่ะ โดยเฉพาะโฉนดที่ดิน ต้องตรวจสอบกับกรมที่ดินก่อนว่าถูกต้องหรือมีการปลอมแปลง เพราะมีโอกาสที่บ้านถูกธนาคารยึดทรัพย์ไปแล้วแต่เจ้าของเดิมยังแอบอ้างขายอยู่ หรือหากว่าเป็นบ้านร้าง ผู้ขายอาจแอบอ้างว่าเป็นญาติเจ้าของเดิมหรือเป็นนายหน้า ก็ต้องตรวจสอบเอกสารมอบอำนาจหรือเช็คประวัตินายหน้าดูก่อนว่าน่าเชื่อถือแค่ไหน
บ้านเมืองที่กำลังพัฒนาอาจมีการเวนคืนที่ดินในบางทำเลเพื่อก่อสร้างถนนตัดใหม่หรือทางด่วน ถ้าเราไปเจอคนหัวหมอที่รู้ว่าบ้านอยู่ในแนวเวนคืนที่ดินแล้วรีบประกาศขาย เกิดเราพลาดท่าไปซื้อบ้านมาโดยไม่ได้เช็คเรื่องเขตเวนคืนที่ดินก่อน เข้าอยู่ได้ไม่นานอาจถูกสั่งเวนคืนที่ดิน เสียบ้านและได้เงินกลับมาแบบขาดทุนก็ได้นะคะ ดังนั้นถ้าบ้านหลังที่เราสนใจอยู่ในทำเลที่กำลังจะมีโครงการคมนาคมใหม่ๆ ควรไปขอตรวจสอบกับสำนักงานโยธาธิการประจำเขตหรือการทางพิเศษด้วยค่ะว่าแปลงที่ดินบ้านหลังที่เราจะซื้อ อยู่ในแนวเวนคืนหรือไม่
ถ้าเจ้าของเดิมขายบ้านเพราะมีปัญหาเรื่องเงิน หรือเป็นบ้านที่ถูกกรมบังคับคดีสั่งยึดมาขายทอดตลาด เป็นไปได้สูงที่เจ้าของเดิมจะค้างจ่ายค่าไฟ ค่าน้ำ และค่าส่วนกลาง ดังนั้นก่อนตัดสินใจซื้อเราต้องไปเช็คกับการไฟฟ้าและการประปาก่อนว่าบ้านหลังนั้นมีการค้างเงินไว้หรือไม่ ถ้ามีอยู่เป็นยอดเท่าไร เพื่อนำไปต่อรองให้เจ้าของเดิมหรือบริษัทที่ประมูลบ้านมาขายต่อจัดการเคลียร์ค่าใช้จ่ายก่อน โดยเฉพาะค่าส่วนกลาง เพราะนิติบุคคลหมู่บ้านหรือคอนโดสามารถสั่งระงับการโอนกรรมสิทธิ์ได้หากยังมีการติดค้างอยู่ค่ะ หรือถ้าบ้านมาเป็นของเราแล้ว นิติฯ ก็จะมาทวงเงินค่าส่วนกลางกับเราแทนนะคะ
ถ้าซื้อบ้านมือสอง ต่อให้จะเป็นสภาพบ้านร้างทรุดโทรมหรือรีโนเวทจนเหมือนใหม่แล้ว ก็ต้องตรวจสอบสภาพบ้านอย่างละเอียดนะคะ จริงๆ แล้วบ้านเก่าๆ จะเห็นจุดที่ต้องซ่อมแซมได้ง่ายกว่าบ้านรีโนเวทใหม่ด้วยซ้ำไป เพราะบ้านรีโนเวทอาจสวยเฉพาะสิ่งที่มองเห็นด้วยตาเปล่า แต่งานระบบไฟฟ้า ประปา หรือโครงสร้างต่างๆ อย่าง หลังคา ผนัง เสา คาน พื้น ที่ถูกวัสดุปิดผิวไว้ อาจมีปัญหาใหญ่ซ่อนอยู่ก็ได้ ดังนั้นจึงควรใช้วิศวกรรับตรวจบ้านมืออาชีพเข้ามาเช็คสภาพบ้านอย่างละเอียดให้เลยค่ะ
ที่สำคัญคือถ้าบ้านผ่านการต่อเติมใดๆ มา ต้องขอดูใบอนุญาตก่อสร้าง - ต่อเติม มาเช็คด้วยนะคะว่าทำถูกต้องตามแบบที่เขตอนุญาติหรือไม่ เพราะถ้าเราซื้อบ้านมาแล้ว เกิดมีเพื่อบ้านร้องเรียนว่าบ้านเราต่อเติมผิดกฎหมาย อาจถูกสำนักงานเขตสั่งรื้อส่วนต่อเติมได้เลยนะคะ
นี่คือ เรื่องควรรู้ก่อนซื้อบ้านมือสอง ที่ Home Hug by Home Buyers รวบรวมมาแชร์ให้อ่านกันอย่างละเอียดเลยค่ะ ใครกำลังคิดจะซื้อบ้านมือสอง เตรียมตัวเตรียมใจทำเรื่องต่างๆ ข้างต้นไว้ได้เลย ถ้าเช็คดีแล้ว ก็มีโอกาสที่จะได้บ้านถูกใจ ไม่โดนใครหลอกง่ายๆ เลยค่ะ