ปล่อยเช่าคอนโดต้องทำอะไรบ้าง? เรื่องควรรู้สำหรับนักลงทุนมือใหม่

สำหรับคนเมืองที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทาง การเช่าคอนโด จึงเป็นสิ่งที่ได้รับความสนใจสูงมาตลอดหลายปี ในทางกลับกันจึงมีนักลงทุนทั้งมืออาชีพและมือใหม่หันมาลงทุนปล่อยเช่าคอนโดกันอย่างคึกคักเลยค่ะ

ใครเป็นมือใหม่ที่กำลังคิดจะปล่อยเช่าคอนโด วันนี้ Home Hug by Home Buyers ก็มีเรื่องควรรู้สำหรับนักลงทุนปล่อยเช่าคอนโดมือใหม่มาแนะนำกันแล้วค่ะ จะปล่อยเช่าคอนโดให้ได้ผลตอบแทนดีๆ ต้องทำอะไรบ้าง ไปติดตามกันได้เลย

เรื่องควรรู้ก่อนลงทุนซื้อคอนโดมาปล่อยเช่า

สำหรับมือใหม่ที่ไม่ได้มีห้องชุดคอนโดอยู่ในมือ แต่สนใจอยากลงทุนซื้อคอนโดมาปล่อยเช่าเพื่อทำกำไร ก็มีเรื่องพื้นฐานหลายอย่างที่ควรรู้ก่อนตัดสินใจ ไปติดตามกันได้เลยค่ะ

Demand & Supply ในทำเลที่สนใจ

ทำเลที่คนนิยมเช่าคอนโด สำหรับกลุ่มคนทำงานจะเป็นคอนโดแนวรถไฟฟ้า โซนที่เดินทางถึงแหล่งงานได้ภายในเวลาไม่เกิน 20 - 30 นาที หรือไม่ก็เป็นคอนโดใกล้นิคมอุตสาหรรม ส่วนอีกกลุ่มที่มาแรงในช่วงหลังคือคอนโดใกล้มหาวิทยาลัยขนาดใหญ่

ในด้าน Demand หรืออุปสงค์ ในภาพใหญ่สามารถคาดการณ์ได้จากการขยายตัวของแหล่งงานในทำเลนั้น หากมี Mega Project เกี่ยวกับสำนักงานหรือหน่วยงานใดๆ เตรียมจะมาเปิด ก็อนุมานได้ว่าจะต้องมีคนตามมาทำงานและต้องการที่พักอาศัย เช่น ย่านปุณณวิถีกำลังพัฒนาเป็น Digital District ทำให้มีคอนโดเตรียมมาเปิดแถวๆ ปุณณวิถี, บางจาก, อุดมสุข หลายแห่ง เพื่อรองรับบุคลากรด้านเทคโนโลยีที่จะมาทำงานในย่านนี้

ส่วนเรื่อง Supply หรืออุปทาน ก็ต้องสำรวจให้ดีเช่นกันว่าในทำเลที่เราสนใจ มีจำนวนยูนิตคอนโดพร้อมอยู่สะสมเป็นจำนวนมากน้อยเพียงใด และคอนโดใหม่ที่มาเปิดมียูนิตเหลือขายเยอะไหม นอกจากนี้ควรค้นหาในอินเตอร์เน็ตดูด้วยว่าประกาศให้เช่าคอนโดในทำเลนั้นๆ มีเหลืออยู่มากน้อยแค่ไหน ถ้าทั้งหมดที่ว่ามามีปริมาณสูง ก็คิดได้ว่าคอนโดทำเลดังกล่าว Over Supply อาจจะปล่อยเช่าได้ยาก

อัตราค่าเช่าห้องพักในทำเลที่สนใจ

ถ้ายังไม่ซื้อคอนโด สิ่งที่ต้องดูให้ดีเพื่อป้องกันความผิดพลาดก็คืออัตราค่าเช่าห้องพักในทำเลเดียวกัน ทั้งคอนโดใหม่ คอนโดเก่า และอพาร์ตเมนต์ เพราะเราเองก็ต้องตั้งค่าเช่าให้อยู่ในระดับใกล้เคียงตลาดเพื่อความสามารถในการดึงดูผู้เช่า

ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะตั้ง ต้องเป็นตัวเลขที่ต่ำกว่าต้นทุนของเรา ซึ่งก็คือเงินค่างวดที่ส่งผ่อนกับทางธนาคารที่เรากู้สินเชื่อมาซื้อคอนโด (ควรคิดแบบเฉลี่ยตลอดอายุสัญญา ไม่ควรคิดแค่ช่วง 3 ปีแรกที่ดอกเบี้ยต่ำ) โดยค่าเช่าที่ตั้ง เมื่อหักลบต้นทุนเงินผ่อนธนาคารของเราแล้ว ควรให้อัตราผลตอบแทน (Yield) อยู่ที่ 6 - 8%

วิธีคำนวน Net Rental Yield (อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ)

[(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี - ค่าใช้จ่ายตลอดปี) / ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา] x 100

ความน่าเชื่อถือของโครงการที่สนใจ

ถ้าเลือกซื้อคอนโดสร้างเสร็จแล้วหรือคอนโดมือสอง เราจะได้เห็นสภาพจริงของการบริหารจัดการคอนโดของนิติบุคคลว่ามีความเรียบร้อยดีหรือไม่ นอกจากนี้ยังดูได้เลยว่ามีผู้เช่าอยู่คึกคักแค่ไหน

แต่หากเลือกลงทุนกับคอนโดที่แค่ประกาศว่าจะสร้าง หรือกำลังก่อสร้างอยู่ ก็ต้องสืบดูความน่าเชื่อถือของบริษัทเจ้าของโครงการด้วยว่าที่ผ่านมาสร้างคอนโดสำเร็จด้วยดีหรือเปล่า หรือถ้ามีโครงการเดิมอยู่ในทำเลใกล้เคียง ก็ดูได้ว่าสภาพโครงการเรียบร้อยดีไหม มีคนอยู่อาศัยคักคักหรือเปล่า

เพราะมีบางกรณีที่คอนโดขายไม่ดีจนต้องยกเลิกโครงการ หรือสร้างเสร็จแล้วคุณภาพไม่ดี ส่วนกลางไม่น่าสนใจสำหรับผู้เช่า ถ้าพลาดท่าลงทุนกับคอนโดนั้นไปก็คงหาผู้เช่าได้ยาก หรือจะขายต่อก็อาจจะยากยิ่งกว่าก็ได้ค่ะ

สิ่งที่ต้องทำเมื่อกำลังจะปล่อยคอนโดให้เช่า

สำหรับคนที่มีห้องชุดคอนโดอยู่ในมือ ก่อนจะปล่อยห้องให้เช่าก็มีหลายเรื่องที่ต้องทำด้วยเช่นกันค่ะ ถ้าอยากหาคนเช่าง่าย ได้ผลกำไรที่ดี ก็ควรทำตามเทคนิคพื้นฐานเหล่านี้ด้วยค่ะ

เตรียมห้องชุดให้มีสภาพพร้อมอยู่

หากเป็นคอนโดใหม่ ถ้าเป็นห้อง Fully Furnished แล้ว แค่ทำความสะอาดให้เรียบร้อยก็พร้อมปล่อยเช่าแล้วค่ะ แต่ถ้าเป็นห้อง Fully Fitted มีแค่เฟอร์นิเจอร์หลักๆ ก็ควร ตกแต่งห้องให้พร้อมอยู่ มีเฟอร์นิเจอร์พื้นฐานให้ครบครัน นอกจากนี้ส่วนมากแล้วห้องที่แต่งสวย มีสไตล์ตรงความต้องการของผู้เช่าก็มักจะได้ความสนใจดี ปล่อยเช่าได้ราคาด้วยค่ะ

แต่กรณีที่เป็นห้องชุดคอนโดเก่าหรือคอนโดมือสอง ก่อนปล่อยเช่าก็ต้องปรับปรุงไปตามสภาพเพื่อให้ห้องมีสภาพพร้อมอยู่ ถ้าในทำเลเดียวกันมีการแข่งขันสูงก็อาจต้องรีโนเวท ตกแต่งให้สวยกว่าคอนโดใหม่เพื่อดึงดูดความสนใจของผู้เช่าให้ได้ แต่เงินลงทุนก็ต้องมีความสมเหตุสมผลกับผลตอบแทนด้วยนะคะ

ตั้งค่าเช่าอย่างเหมาะสมกับต้นทุน

ข้อนี้ก็จะคล้ายกับข้อก่อนหน้าในช่วงที่กำลังสำรวจค่าเช่าคอนโดในทำเลที่สนใจ ต้องเช็คค่าเช่าคอนโดขนาดใกล้เคียงกันในทำเลเดียวกันว่าปล่อยเช่ากันที่เท่าไร แล้วนำมาหักลบค่างวดที่ผ่อนกับธนาคารอยู่ทุกเดือน ตามสูตร [(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี - ค่าใช้จ่ายตลอดปี) / ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา] x 100

ถ้าพบว่าต้องตั้งค่าเช่าสูงกว่าราคาตลาดเพื่อให้ได้ Yield ขั้นต่ำ 6% ก็จำเป็นต้องสร้างมูลค่าเพิ่มให้คอนโด ด้วยการตกแต่งห้องให้ดูโดดเด่นน่าสนใจ หรือเสนอความยิดหยุ่นในการทำสัญญาเป็นราย 3 เดือน หรือครึ่งปี ก็มีโอกาสที่จะได้ผู้เช่าเหมือนกันค่ะ

ลงประกาศให้เช่าในช่องทางต่างๆ

เมื่อเตรียมห้องชุดเรียบร้อยแล้วก็ถ่ายภาพมุมต่างๆ ของห้องและส่วนกลางคอนโดมาใช้ลงประกาศหาผู้เช่าตามช่องทางต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นแพลตฟอร์มออนไลน์อย่าง www.homehug.co.th หรือกลุ่ม Social Media ที่ปัจจุบันมีให้เลือกใช้อย่างหลากหลาย พร้อมกับระบุข้อมูลสำคัญต่างๆ ให้ชัดเจน โดยเฉพาะค่าเช่า ทำเลที่ตั้งของคอนโด รวมถึงขนาดพื้นที่ของห้องชุด และช่องทางการติดต่อของผู้ให้เช่าด้วยค่ะ

ทำสัญญาเช่าอย่างละเอียดรัดกุม

สัญญาเช่าที่ชัดเจนจะช่วยรักษาผลประโยชน์ของผู้ให้เช่า ดังนั้นหลังจากตกลงค่าเช่าและระยะเวลาเช่ากับผู้เช่าได้แล้ว ผู้ให้เช่าต้องจัดทำสัญญาเช่าอย่างชัดเจน โดยสามารถร่างขึ้นเองหรือดาวน์โหลดแบบฟอร์มตามอินเตอร์เน็ตก็ได้ค่ะ แต่จะต้องระบุข้อมูลสำคัญดังต่อไปนี้

• ชื่อ ที่อยู่ และเบอร์โทรศัพย์ของผู้เช่า พร้อมสำเนาบัตรประชาชน
• อัตราค่าเช่า เงื่อนไขการชำระค่าเช่า และช่องทางการชำระเงิน
• ระยะเวลาในการเช่า
• รายละเอียดการวางมัดจำหรือเงินประกัน
• เงื่อนไขความรับผิดชอบหากผู้เช่าสร้างความเสียหาย
• ภาพถ่ายของทรัพย์สินภายในห้อง เพื่อเปรียบเทียบสภาพกับตอนผู้เช่าย้ายออก
• เงื่อนไขอื่นๆ ในการเช่า เช่น การเลี้ยงสัตว์ การซ่อมแซม การจ่ายค่าน้ำ ค่าไฟ ฯลฯ

สัญญาเช่าที่ละเอียดชัดเจนจะช่วยคุ้มครองสิทธิของผู้ให้เช่าและช่วยป้องกันความขัดแย้งที่อาจเกิดขึ้นได้ นอกจากนี้การทำสัญญาที่ดูมีระบบแบบแผนยังช่วยสร้างภาพลักษณ์ที่ดูเป็นมืออาชีพ ทำให้ผู้เช่ารู้สึกมั่นใจในการเช่าคอนโดได้มากขึ้นด้วยค่ะ

นี่คือ ขั้นตอนการปล่อยเช่าคอนโด ขั้นพื้นฐานสำหรับผู้เริ่มต้นสนใจลงทุนปล่อยคอนโดให้เช่าค่ะ โดยหลังจากหาผู้เช่าได้แล้ว เจ้าของห้องอย่างเราก็ควรเข้าไปตรวจสภาพห้องเป็นประจำเพื่อป้องกันความเสียหายหากปล่อยปละละเลย โดยเทคนิคหนึ่งที่นักลงทุนนิยมใช้กันคือการเสนอล้างแอร์ให้ฟรีทุก 3 - 4 เดือน เพื่อถือโอกาสเข้าไปดูห้องแบบเนียนๆ นั่นเองค่ะ