ข้อกฎหมายที่ควรรู้ ก่อนตัดสินใจ ซื้อ - ขาย บ้านมือสอง

โดยในขั้นตอนการซื้อขายของทั้งสองฝ่ายจะมีกรมที่ดินเข้ามาดูแลความถูกต้องระหว่างการซื้อขาย ซึ่งมีข้อควรระวังทางกฎหมายขั้นพื้นฐานที่ทุกคนควรรู้อยู่ 4 ข้อหลักๆ ดังต่อไปนี้ค่ะ

1 ชื่อเจ้าของบ้านกับชื่อเจ้าของโฉนดที่ดินต้องเป็นคนเดียวกัน

ผู้ซื้อควรตรวจสอบว่าชื่อเจ้าของโฉนดที่ดินนั้นตรงกับชื่อเจ้าของบ้านหรือไม่ โดยสามารถขอตรวจสอบได้จากหลักฐานทางทะเบียนที่สำนักงานที่ดินโดยตรง เพราะมีปัญหาที่พบบ่อยคือ เจ้าของบ้านไปสร้างบ้านบนที่ดินของเครือญาติ ซึ่งทำให้ในทางกฎหมาย บ้านหลังนั้นจะกลายเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงนั้น ผู้มีกรรมสิทธ์ในตัวบ้านจึงเป็นเจ้าของที่ดินผืนดังกล่าว แม้ว่าเจ้าของบ้านจะมีชื่อเป็นเจ้าบ้านอยู่ในทะเบียนบ้านแต่ก็ไม่มีกรรมสิทธิ์ในการทำธุรกรรมกับบ้านหลังนั้นได้ค่ะ

2 ตัวบ้านต้องไม่ตั้งอยู่บนที่ดินสาธารณะหรือแนวเวนคืนที่ดิน

ก่อนซื้อบ้าน ต้องมั่นใจด้วยว่าบ้านหลังนั้นไม่ได้ตั้งอยู่บนที่ดินสาธารณะ หรือเป็นที่ดินที่เอกชนบริจาคให้เป็นสาธารณะประโยชน์ หรือเป็นที่ดินที่ถูกรัฐเวนคืนเพื่อเตรียมก่อสร้างโครงข่ายคมนาคมต่างๆ เพราะถ้าซื้อไปแล้วอาจถูกเพิกถอนสิทธิ์ในภายหลังได้ เราสามารถขอตรวจสอบได้โดยนำสำเนาโฉนดที่ดินไปยังสำนักงานกรมที่ดินในเขตพื้นที่ หรือไปที่กรมทางหลวงหรือและที่การทางพิเศษแห่งประเทศไทย เพื่อความมั่นใจก่อนตัดสินใจซื้อบ้านค่ะ

3 เมื่อตกลงซื้อขายกันได้แล้ว ควรทำสัญญาจะซื้อจะขาย 

เพื่อปกป้องสิทธิ์ของทั้งฝ่ายผู้ซื้อและผู้ขาย เมื่อตกลงราคากันได้แล้วควรทำสัญญาจะซื้อจะขายกันไว้ค่ะ โดยในขั้นตอนนี้จะมีการวางเงินประกันการซื้อหรือมัดจำ เพื่อให้มั่นใจกันว่าผู้ขายจะไม่ไปขายบ้านให้คนอื่น และผู้ซื้อจะไม่เปลี่ยนใจกันง่ายๆ ซึ่งในสัญญาจะต้องมีการกำหนดค่าปรับในกรณีต่างๆ ไว้ด้วย เช่น ยึดเงินมัดจำหากผู้ซื้อไม่ชำระเงินทั้งหมดภายในเวลาที่กำหนด รวมถึงการตกลงแบ่งจ่ายค่าธรรมเนียมในวันโอนกรรมสิทธิ์ว่าฝ่ายไหนจะเป็นผู้จ่ายเงินส่วนใดบ้าง

4 สัญญาที่สำคัญที่สุด คือสัญญาซื้อขายที่จัดทำ ณ กรมที่ดิน

เมื่อทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านเรียบร้อย ปกติในสัญญาจะระบุว่าต้องชำระเงินทั้งหมดและโอนกรรมสิทธิ์บ้านภายในเวลาประมาณ 1 เดือน โดยในระหว่างนั้นเมื่อตรวจรับบ้าน เตรียมเอกสารสำคัญ และผู้ซื้อได้เงินก้อนมาพร้อมชำระค่าบ้านส่วนที่เหลือแล้ว ก็จะต้องนัดทั้งผู้ขายและผู้ซื้อมาทำสัญญาซื้อขายต่อหน้าเจ้าพนักงานกรมที่ดิน เพื่อให้เจ้าพนักงานเป็นพยาน ทำให้สัญญาซื้อขายมีผลตามกฏหมาย พร้อมๆ กับโอนกรรมสิทธิ์บ้าน จึงถือว่าซื้อขายบ้านกันเสร็จสมบูรณ์

นี่คือ กฎหมายขั้นพื้นฐานเกี่ยวกับการซื้อขายบ้านมือสอง ที่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายควรรู้ไว้ก่อนตัดสินใจทำธุรกรรมสำคัญต่างๆ ค่ะ ซึ่งจริงๆ แล้วกฎหมายเกี่ยวกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ก็ยังมีรายละเอียดอีกมาก สำหรับผู้ซื้อมือใหม่จึงควรเลือกซื้อบ้านกับผู้ขายที่เชื่อถือได้ ส่วนในมุมของผู้ขายก็อาจเลือกใช้บริการนายหน้าอสังหาฯ มืออาชีพมาช่วยคัดกรองผู้ซื้อที่ดีให้ก็ได้ค่ะ